Ende des Booms am deutschen Immobilienmarkt

Der massive Zinsanstieg verteuert neben den sowieso schon teuren Immobilienpreisen den Erwerb einer Immobilie und erschwert es vielen Menschen, den Traum eines Eigentums zu finanzieren. In diesem Newstext klären wir über die Folgen dieser Entwicklung auf.

Zu beobachten ist, dass die Immobilienpreise langsamer steigen – ist das der Anfang vom Ende des Booms?
Laut des Statistischen Bundesamtes war eine Preissteigerung von 12 Prozent im ersten Quartal zu verzeichnen. Jedoch hat sich der Preisanstieg verlangsamt und die Preise sind im zweiten Quartal bereits etwas gesunken. Mieten hingegen seien aber weiter gestiegen. Dabei ist der Zinsanstieg der ausschlaggebende Faktor für diese Entwicklung, denn er ist dreimal so hoch wie zum Jahreswechsel. Mit steigenden Zinsen wollen die Zentralbanken der Inflation entgegenwirken, weshalb eine rasche Besserung nicht in Aussicht steht.
Viele fragen sich, wie sehr die höheren Zinsen einen Immobilienkredit verteuern werden. Die immer noch relativ niedrig wirkenden Zinssätzen darf, dürfen in ihrer Gesamtwirkung nicht unterschätzt werden. Beispielsweise müssen Hauskäufer bei einem Kredit über 300.000 € getilgt über 30 Jahre bei einem fünf Prozent Kreditzins monatlich 1610 € zur Tilgung einplanen.

Es gibt einige Finanzierungsfallen, in die Immobilienkäufer hineintreten können:

1. Mit einer Überschätzung der finanziellen Belastungsgrenze für die Zinstilgung können Immobilienkäufer die gesamte Finanzierung gefährden. Deshalb ist es ratsam, die Monatsraten nicht mehr als ein Drittel der Einkünfte übersteigen zu lassen und Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern zurückzulegen.
2. Die Tilgung im Monat sollte genau kalkuliert sein, sodass die Immobilie spätestens bei Renteneintritt abbezahlt ist. Da Zinsaufschläge für lange Kreditlaufzeiten nicht besonders hoch sind, ist eine möglichst lange Zinsbindung sinnvoll und birgt eine Absicherung gegen einen erneuten Zinsanstieg.
3. Der Kreditbedarf sollte nicht unterschätzt und richtig berechnet werden, um einer teuren Nachfinanzierung oder einer Nichtabnahmeentschädigung vorzubeugen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten, – Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten – sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können.
4. Da Banken die Gesamtnebenkosten ungern mit finanzieren, sollten Käufer circa 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich dafür angespart haben.
5. Immobilienkäufer sollten sich im Vorhinein gezielt über Zulagen und Förderungen informieren, denn diese können den Kreditbedarf senken.

Eine häufig gestellte Frage ist, wie viel Eigenkapital der Käufer einbringen muss. Wie bereits erwähnt gelten üblicherweise 20 Prozent des Kaufpreises aus Eigenkapital und zusätzlich Ersparnisse für die Kaufnebenkosten (15-20 Prozent des Kaufpreises) als Minimum. Banken beziehen sich in ihren Berechnungen auf einen Beleihungswert, der durchaus bis zu 40 Prozent unter dem offiziellen Kaufpreis liegen kann, weshalb der selbst zu stemmende Anteil aus Eigenkapital noch größer sein kann. Anderenfalls würde zusätzlich noch ein Risikoaufschlag der Bank auf den vereinbarten Zins verlangt werden. Generell gilt: Je höher der Kreditanteil, desto mehr Zins wirkt sich steuermindernd aus. Allerdings muss auch hier die Bank mitspielen.

Eine andere häufig gestellte Frage ist, ob Immobilienpreise wegen der Inflation nicht sogar steigen werden. Die Preisentwicklung hängt von verschiedenen Einflussfaktoren und gesetzlichen Bestimmungen ab. Immobilien sind als Sachwert zu betrachten, der nicht beliebig vermehrbar ist und somit ist ein gewisser Inflationsschutz vorhanden. In Bezug zur Miete verhält es sich generell so, dass Menschen theoretisch immer die Wahl zwischen Eigentum und Miete haben. Sinkt inflationsbedingt der reale Gegenwert einer Miete, wird Mieten im Vergleich zum Kauf attraktiver

Des Weiteren ist zu beachten, dass bei Inflationen Zinsen üblicherweise steigen, da die Zentralbank versucht diese einzudämmen. Werden Kredite auch teurer, sinkt die Nachfrage von Käufern und drückt infolgedessen Kaufpreise. Trotzdem ist nicht mit einer Abwärtsspirale am Immobilienmarkt zu rechnen, denn viele Kredite sind bereits vor dem Anstieg abgeschlossen und die Hausbesitzer können ihre Immobilienfinanzierung wie gewohnt weiter fortführen.

Eigentümer können sich vor den steigenden Zinsen schützen, indem sie sich mit Forwardkrediten bereits im Voraus einen Kredit sichern. Diese Form der Zinssicherung geht bis zu fünf Jahren im Voraus. Forwardkredite sind allerdings eine Wette auf weiter steigende Zinsen. Fällt das Zinsniveau wider Erwarten und ist zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung niedriger als zuvor, wäre der Forward durch die bestehende Abnahmeverpflichtungein schlechtes Geschäft.